Vendre une maison est à la fois excitant et intimidant. On s’attache à notre maison, notre condo ou notre plex, parce qu’on y a vécu tant de souvenirs! En même temps, on a l’occasion de passer à autre chose et de faire un profit.
Dès qu’on envisage de vendre sa maison, on se questionne sur sa valeur de revente. La même question peut se poser dans le cas d’une séparation de couple ou d’une planification successorale, par exemple. Comment déterminer cette valeur ? Qui peut vous aider ?
- Dans cet article, vous apprendrez quels facteurs influencent la valeur de revente d’une maison, incluant sa localisation et l’état du marché immobilier.
Le courtier immobilier joue un rôle central dans la détermination du prix de vente de votre maison. Grâce à son expertise du marché local, il est capable d’établir une stratégie de prix adaptée à vos objectifs.
À savoir
La valeur de l’évaluation municipale sert à établir vos taxes foncières; ce n’est pas une valeur de revente fiable et vous pourriez perdre beaucoup d’argent en affichant votre maison à ce prix. Un courtier immobilier ou un évaluateur agréé a accès à tous les outils nécessaires pour estimer la juste valeur marchande de votre propriété. Rencontrer plusieurs courtiers et recevoir des soumissions est gratuit! Utilisez notre formulaire pour débuter.
Quel est le rôle du courtier immobilier pour déterminer la valeur de revente de votre maison ?
Évaluer la valeur d’une maison exige de connaître et d’utiliser la bonne méthode. Cela fait partie du travail des courtiers immobiliers. Ce travail repose sur plusieurs étapes clés, qui permettent d’évaluer la valeur marchande de votre propriété tout en attirant le bon profil d’acheteurs.
Valeur marchande : montant qu’un acheteur potentiel serait prêt à payer pour votre maison, dans les conditions actuelles du marché.
Valeur municipale : évaluation à de fins de taxation qui ne tient pas compte du contexte actuel du marché immobilier. Elle représente une moyenne du marché pour votre type d’habitation, effectuée tous les trois ans.
Analyse des ventes comparables
Les courtiers et évaluateurs agréés ont accès aux outils Centris, via leur code d’accès personnel, et peuvent voir un répertoire de toutes les transactions récentes et anciennes.
À partir des informations qu’ils trouvent sur ce site, ils examinent les ventes récentes de propriétés similaires à la vôtre dans votre quartier ou région. En se basant sur ces comparables, le courtier peut évaluer les prix de maisons avec des caractéristiques proches des vôtres :
- Emplacement
- Superficie du terrain et du bâtiment
- Nombre de chambres
- Nombre de salles de bains
- Nombre d'étages
- Âge de la propriété
- État de la propriété et rénovations
- Présence d'une piscine, d'un garage ou d'autres dépendances
Les comparables permettent de cibler un prix compétitif et réaliste en fonction des ventes récentes, mais aussi d’ajuster ce prix en fonction des conditions actuelles du marché.
Comparable idéal
Votre quatrième voisin a vendu sa maison il y a deux semaines. Elle comporte trois chambres, comme la vôtre, et vos terrains sont à peu près de la même grandeur. Ni l’un ni l’autre, vous n’avez fait de rénovations majeures depuis la construction, qui date de 2010 et 2012. Votre prix affiché risque d’être similaire à celui de ce voisin!
Votre courtier devrait trouver au moins trois propriétés comparables. S’il n’y en a pas dans votre secteur immédiat, il peut s’éloigner un peu ou trouver une propriété un peu différente (mais pas trop!).
Exemple d'analyse des comparables
Maison à évaluer à Longueuil, 2009, 1800 pi2, 3 chambres, 2 salles de bain, 1 garage
| Évaluation | Comparable A | Comparable B | Comparable C |
|---|---|---|---|
| Localisation | Longueuil | Longueuil | Longueuil |
| Année de construction | 2016 | 2010 | 2011 |
| Prix de vente | 360 000 $ | 360 000$ | 350 000 $ |
| Superficie habitable | 1750 pi2 | 1900 pi2 | 1700 pi2 |
| Nombre de chambres | 3 | 4 | 2 |
| Nombre de salles de bain | 2 | 2 | 2 |
| Garage | Non | Oui | Oui |
| Ajustement du prix | 0 $ | - 20 000 $ | + 20 000 $ |
| Valeur | 360 000 $ | 340 000 $ | 370 000 $ |
En faisant la moyenne des trois valeurs, on arrive à un prix de 356 667 $ pour notre maison.
Comment choisir le bon agent immobilier ?
Pourquoi choisir au hasard quand vous pouvez collaborer avec les meilleurs du domaine ? Dans un marché immobilier compétitif, le bon agent peut transformer la vente de votre maison en succès assuré.
Voici cinq critères essentiels pour sélectionner celui qui fera vraiment la différence :
- Permis de courtage valide de l’OACIQ
- Expertise locale
- Affiliation à une bannière reconnue
- Historique de ventes prouvé et performant
En quoi le caractère unique de votre maison influence sa valeur ?
Chaque maison a des particularités qui peuvent soit augmenter, soit diminuer sa valeur sur le marché.
Particularités qui peuvent augmenter la valeur
- Situé en bordure d’un cours d’eau
- Cour aménagée, piscine, sous-sol fini, etc.
- Près des écoles
- Construction avec des matériaux haut de gamme
Particularités qui peuvent diminuer la valeur
- Cuisine et salle de bains désuètes
- Rénovations à faire, comme changer le drain français ou les fenêtres
- Voisinage de maisons de moindre qualité
- Présence de matière dangereuse comme l’amiante ou la pyrrhotite
Plusieurs éléments peuvent justifier un prix plus élevé que la moyenne des maisons comparables. À l’inverse, des travaux à prévoir peuvent influencer le prix à la baisse.
Le courtier ajuste le prix en conséquence pour refléter les points forts et les faiblesses de la propriété.
Dans de rares cas, la méthode des comparables n’est pas la plus appropriée. La méthode du coût peut être utilisée pour les maisons réellement uniques, sans comparables. La méthode du revenu peut aussi être utilisée lorsqu’il s’agit d’une propriété à revenu, comme un chalet locatif.
Une stratégie de négociation en fonction du marché actuel
Un autre facteur déterminant pour fixer le prix de vente est l’état du marché immobilier au moment où vous mettez votre maison en vente.
- La demande est-elle forte dans votre secteur ?
- Est-ce une bonne période pour vendre une maison, un condo, un duplex ?
- Y a-t-il beaucoup de propriétés similaires à vendre sur le marché en ce moment ?
- Avez-vous besoin de vendre rapidement ?
Dans un marché en forte demande, le courtier peut vous conseiller de fixer un prix légèrement supérieur à la moyenne, car les acheteurs sont souvent prêts à payer plus pour obtenir une propriété.
À l’inverse, dans un marché plus lent, il pourra vous suggérer un prix plus agressif pour attirer des offres rapidement. La même chose s’applique si vous êtes pressé de vendre, peu importe l’état du marché.
Son objectif est de trouver un juste équilibre entre un prix attractif pour les acheteurs et un montant satisfaisant pour vous, en tant que vendeur.
Parfois, un courtier peut vous recommander de fixer un prix légèrement inférieur au marché pour susciter plus d’intérêt et potentiellement déclencher une surenchère.
Pour un vendeur, une surenchère, c’est un rêve qui devient réalité! Informez-vous auprès de courtiers pour savoir si votre maison est une bonne candidate.
Une surenchère, qu’est-ce que c’est ?
Une surenchère se produit lorsque plusieurs acheteurs sont intéressés par la même propriété. Il peut s’agir d’un plex en bon état dont tous les logements sont vides ou d’une maison unifamiliale dans un quartier hautement recherché, par exemple. Dans ces cas-là, les acheteurs offrent un prix supérieur au montant affiché. En effet, une maison affichée 450 000 $ peut partir à plus de 500 000 $ en surenchère.
Conseiller stratégique pour vous aider à fixer un montant optimal, votre courtier immobilier vous permettra de vendre au meilleur prix possible.
Quelles sont les conséquences d’une mauvaise estimation du prix de vente de votre maison ?
Choisir de vendre votre maison vous-même en vous fiant à votre instinct ou au rôle d’évaluation municipale pourrait vous mettre dans le pétrin. Une mauvaise évaluation de la valeur de votre propriété risque de :
- Vous faire perdre de l’argent si le prix demandé est trop bas.
- Vous empêcher de vendre dans un délai raisonnable si vous demandez trop cher.
- Vous forcer à revoir votre prix à la baisse.
Un bon courtier vous évitera les pires erreurs!
Déterminer la valeur de revente de sa maison sans courtier
Supposons que vous ne planifiez pas de vendre prochainement, mais qu’une personne vous approche avec une offre. Comment savoir si celle-ci est juste ? Pour vendre sans courtier immobilier, vous pouvez faire appel à un évaluateur agréé afin d’obtenir une analyse de comparables et une idée claire de la valeur marchande de votre maison.
Si vous aimez faire les choses vous-même, certaines bases de données vous permettent de voir les prix des transactions immobilières près de chez vous. Comparez votre maison avec un minimum de trois propriétés différentes. Vous pouvez commencer avec les ventes enregistrées au Registre foncier du Québec. C’est long et pénible, mais vous y arriverez!
Pour chaque comparable, vous aurez besoin du numéro de lot de la maison sur Infolot. Rendez-vous ensuite sur le site du registre foncier, où il y a des frais de consultation de 1$.
Complétez vos recherches en analysant les prix des propriétés affichées sur Centris. Elles ne sont pas encore vendues, mais les photos pourraient vous aider à trouver des comparables très similaires à votre maison.
Pourquoi dit-on que la localisation est ultra importante ?
L’un des principaux facteurs qui déterminent la valeur de votre maison est sa localisation. On ne peut pas vraiment changer la maison de place, alors qu’on peut refaire l’intérieur. C’est pourquoi il faut porter attention à ce facteur. Où est-elle située ? Une ville bien perçue, mais également un quartier recherché à l’intérieur de cette ville, est crucial.
Exemples de l’impact de la localisation à Montréal
Quartier Rosemont Petite Patrie, valeur médiane, maison unifamiliale : 905 000 $
Quartier Villeray St-Michel Parc-Extension, valeur médiane, maison unifamiliale : 635 000 $
La localisation peut représenter jusqu’à 30% de la valeur d’une propriété, voire plus dans certains secteurs de villégiature. Une maison située dans un quartier en demande, proche des services (écoles, hôpitaux, commerces) et dans une région où l’emploi est abondant, aura une valeur bien supérieure à une maison dans une région plus éloignée ou moins dynamique économiquement.
Chambres, salles de bain et espaces aménagés
Le nombre de chambres et de salles de bain est un autre facteur clé dans l’évaluation de la valeur de revente d’une maison. Ces caractéristiques représentent généralement entre 30% et 35% de la valeur totale, à l’exception de certaines propriétés comme les studios. Une chambre supplémentaire peut augmenter de manière significative la valeur de la maison, surtout dans des marchés où les familles avec enfants sont les principaux acheteurs.
Chambres
Dans une maison familiale classique, une propriété avec trois à quatre chambres se vend plus facilement qu’une maison avec une ou deux chambres.
Salles de bain
Une maison avec une seule salle de bain peut perdre de la valeur par rapport à une maison avec une salle de bain attenante à la chambre principale et une salle de bain secondaire.
Les salles de bain modernes, avec des douches spacieuses, des baignoires indépendantes et des matériaux de qualité, sont aussi très recherchées et peuvent augmenter la valeur de votre maison.
Il est également important de considérer la distribution des pièces : une maison mal agencée avec plusieurs petites chambres pourrait valoir moins qu’une maison avec moins de chambres mais des pièces mieux réparties. D’autres éléments internes comme un sous-sol aménagé ou un garage peuvent aussi contribuer à la valeur de la maison.
L’état de la maison et les rénovations
La condition dans laquelle se trouve votre maison peut influer de manière significative sur sa valeur de revente. Une maison nécessitant beaucoup de réparations ou de rénovations sera bien moins attractive pour les acheteurs.
Le clé en main et le premier coup d’œil sont très importants aux yeux des acheteurs!
Les rénovations récentes peuvent faire grimper le prix de vente. Avec un peu de chance et avec le bon courtier, vous récupérerez l’argent investi, et plus encore!
Certaines rénovations sont plus rentables que d’autres en termes de valeur ajoutée. Voici quelques exemples de rénovations qui apportent une valeur significative :
Au-delà des grandes rénovations cosmétiques et pratiques, l’entretien régulier de la maison est crucial pour maintenir sa valeur. Une toiture et une fondation en bon état, une plomberie bien entretenue et un système électrique aux normes sont des aspects que les acheteurs prendront en compte.
Comment le marché immobilier et les taux d’intérêt influencent la valeur d’une maison ?
Le marché immobilier évolue constamment; il est influencé par plusieurs facteurs externes comme les taux d’intérêt, l’économie locale et l’inflation.
Taux d'intérêt
Les taux d’intérêt ont un impact direct sur votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire. Les acheteurs peuvent se permettre des maisons plus chères quand ils paient peu d’intérêts. Début 2025, les économistes prévoient d’autres baisses de taux, ce qui a normalement l’effet d’amener plus d’acheteurs sur le marché.
Marché local
Chaque région du Québec a son propre marché immobilier. Par exemple, la Ville de Québec avait un marché très dynamique récemment. En général, dans les régions plus éloignées ou rurales, la valeur des maisons peut stagner. Il est donc important de bien comprendre l’évolution du marché dans votre secteur.
Prêt à fixer le prix de vente de votre maison ? Faites appel aux meilleurs agents immobiliers de votre région !
Bien que vous puissiez avoir une idée générale de la valeur de votre maison en fonction des facteurs mentionnés ci-dessus, il est toujours recommandé de faire appel à des professionnels pour obtenir une évaluation précise.
Un courtier immobilier expérimenté a toutes les cordes à son arc : expertise pour établir le prix de vente, maîtrise des stratégies de négociation pour obtenir la valeur la plus élevée possible, etc.
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